Questions fréquentes

Le montant du fermage est encadré par arrêté préfectoral, qui fixe des valeurs minimales et maximales fonction de la situation géographique et de la qualité des terres. Les loyers des bâtiments d’habitation et d’exploitation sont eux même encadrés selon des règles aussi précises que compliquées.

Les arrêtés préfectoraux étant révisés périodiquement, il est donc possible de recalculer à certains moments la valeur locative de votre bien soumis à bail rural. Il est aussi envisageable dans certains cas de renégocier l’ensemble des conditions économiques du bail.

En premier lieu, ne choisissez pas le bail type départemental qui peut vous être proposé : Ses clauses sont défavorables au bailleur et il est sage de faire rédiger votre bail rural par un spécialiste.

En fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre preneur, plusieurs types de baux existent (9, 18, 25 ans, bail cessible, bail de carrière etc.), avec des clauses aménageables pour préserver l’environnement, optimiser le revenu, se prémunir contre les défauts de paiements, obtenir des tarifs différents etc.

Votre locataire sortant peut avoir droit à une « Indemnité au preneur sortant », prévue par la loi, y compris si votre bail ne l’évoque pas.

Si cette indemnité est effectivement due, pour en fixer le montant, il faut appliquer des modalités pratiques de calcul très précises fixées par la loi et par arrêté préfectoral. Attention à ne pas accepter les évaluations de valeur d’usage, souvent proposées par les comptables ou les conseils des preneurs, à leur avantage, et enfreignant ainsi la loi.

Il faut savoir que parfois c’est le preneur sortant qui devra indemniser le propriétaire ou devra remettre les lieux en état.

L’élaboration d’un PLU (ou PLUI) est long mais nécessite vigilance.

La modification du classement de vos terres peut avoir des conséquences sur leur valeur. Si des terrains deviennent constructibles, il peut être possible à certaines conditions de les récupérer avec ou sans indemnité à verser au locataire.

Les procédures collectives en cas de défaillance de votre locataire peuvent avoir des conséquences importantes.

C’est alors le code de commerce qui s’applique et non plus le code rural, et c’est ainsi le seul cas où vous pouvez choisir votre locataire. A défaut, il vous sera imposé par le tribunal.

Il convient donc de réagir vite, et si possible en amont, dans le strict respect des dispositions prévues par la loi. La pire des solutions est l’inaction.

Il faut savoir que vous pourrez être contraint à son départ à lui verser une « Indemnité au preneur sortant ».

Tous les travaux ne sont pas soumis au même formalisme, certains à simple déclaration, auxquels le bailleur peut s’opposer, d’autres à autorisation, auquel cas il convient de rédiger un document d’autorisation très précis.

Cette question doit être anticipée longtemps avant, notamment à l’occasion de renouvellements.

Certains baux à long terme sont plus intéressants fiscalement au moment de leur transmission, et certaines structures juridiques peuvent permettre d’amortir ou de neutraliser l’impact fiscal.

Lors de la conclusion d’un bail rural, le propriétaire de terres agricoles en confie l’exploitation à un agriculteur, à charge pour ce dernier de s’acquitter du fermage et de restituer les biens loués dans un état équivalent, à la fin du bail.
L’article L.411-4 du Code rural et de la pêche maritime préconise alors la réalisation d’un
état des lieux établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède
l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Cet état des lieux a vocation à
constater avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que leur degré d’entretien et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années.
S’il n’est pas réalisé dans les délais fixés, l’une des parties peut décider de l’établir elle-même, ce qu’elle notifie à son cocontractant.
Néanmoins, l’établissement d’un état des lieux n’est pas obligatoire et ne constitue pas une condition de validité du bail.

Nombreux sont donc les bailleurs et les preneurs qui se dispensent de cette formalité, s’exposant de ce fait à une importante source de contentieux en fin de bail.

Bail rural et état des lieux, ou comment se prémunir d'un contentieux

En effet, l’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « le preneur qui
a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit,
à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis
fin au bail ». A l’inverse, si des dégradations sont constatées, le bailleur a droit à
indemnisation de son préjudice (article L. 411-72 du Code rural).
Afin d’établir l’existence d’améliorations ou de dégradations du fonds, il est indispensable
pour les parties de disposer d’un moyen de comparaison et partant d’un descriptif détaillé
des biens au moment de la conclusion du bail et au moment de la restitution des parcelles.
A défaut, la preuve des améliorations ou dégradations apportées au fonds sera
particulièrement difficile à rapporter. L’absence d’état des lieux peut ainsi priver le preneur
ou le bailleur d’une indemnité dont le montant peut pourtant être conséquent, et être source
de contentieux.
De la même manière, l’absence d’état des lieux peut priver le propriétaire de la possibilité de
demander la résiliation du bail pour dégradation ou défaut d’entretien compromettant la bonne
exploitation du fonds, faute de preuve suffisante de l’atteinte portée à ses parcelles.
L’établissement d’un état des lieux en début de bail rural est donc particulièrement recommandé
Source : Publication cabinet avocats TGS France Novembre 2020