2. Le montant du fermage est-il libre ? Puis-je l’augmenter et quand ?
Le montant du fermage est encadré par arrêté préfectoral, qui fixe des valeurs minimales et maximales fonction de la situation géographique et de la qualité des terres. Les loyers des bâtiments d’habitation et d’exploitation sont eux même encadrés selon des règles aussi précises que compliquées.
Les arrêtés préfectoraux étant révisés périodiquement, il est donc possible de recalculer à certains moments la valeur locative de votre bien soumis à bail rural. Il est aussi envisageable dans certains cas de renégocier l’ensemble des conditions économiques du bail.
3. J’envisage de louer mes terres ; quel type de bail dois-je choisir ?
En premier lieu, ne choisissez pas le bail type départemental qui peut vous être proposé : Ses clauses sont défavorables au bailleur et il est sage de faire rédiger votre bail rural par un spécialiste.
En fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre preneur, plusieurs types de baux existent (9, 18, 25 ans, bail cessible, bail de carrière etc.), avec des clauses aménageables pour préserver l’environnement, optimiser le revenu, se prémunir contre les défauts de paiements, obtenir des tarifs différents etc.
4. Mon locataire doit partir et me réclame de l’argent. Que puis-je faire ?
Votre locataire sortant peut avoir droit à une « Indemnité au preneur sortant », prévue par la loi, y compris si votre bail ne l’évoque pas.
Si cette indemnité est effectivement due, pour en fixer le montant, il faut appliquer des modalités pratiques de calcul très précises fixées par la loi et par arrêté préfectoral. Attention à ne pas accepter les évaluations de valeur d’usage, souvent proposées par les comptables ou les conseils des preneurs, à leur avantage, et enfreignant ainsi la loi.
Il faut savoir que parfois c’est le preneur sortant qui devra indemniser le propriétaire ou devra remettre les lieux en état.
5. Le Plan local d’urbanisme est en cours de révision. Que faire ?
L’élaboration d’un PLU (ou PLUI) est long mais nécessite vigilance.
La modification du classement de vos terres peut avoir des conséquences sur leur valeur. Si des terrains deviennent constructibles, il peut être possible à certaines conditions de les récupérer avec ou sans indemnité à verser au locataire.
6. Mon locataire est mis en redressement ou liquidation judiciaire. Quelles sont les conséquences pour moi ?
Les procédures collectives en cas de défaillance de votre locataire peuvent avoir des conséquences importantes.
C’est alors le code de commerce qui s’applique et non plus le code rural, et c’est ainsi le seul cas où vous pouvez choisir votre locataire. A défaut, il vous sera imposé par le tribunal.
Il convient donc de réagir vite, et si possible en amont, dans le strict respect des dispositions prévues par la loi. La pire des solutions est l’inaction.
7. Mon locataire veut effectuer des travaux sur les bâtiments d’habitation, d’exploitation, les terres. Comment dois-je réagir ?
Il faut savoir que vous pourrez être contraint à son départ à lui verser une « Indemnité au preneur sortant ».
Tous les travaux ne sont pas soumis au même formalisme, certains à simple déclaration, auxquels le bailleur peut s’opposer, d’autres à autorisation, auquel cas il convient de rédiger un document d’autorisation très précis.
8. Je souhaite transmettre ma propriété à mes héritiers de mon vivant en limitant la facture fiscale. Quelles solutions existent ?
Cette question doit être anticipée longtemps avant, notamment à l’occasion de renouvellements.
Certains baux à long terme sont plus intéressants fiscalement au moment de leur transmission, et certaines structures juridiques peuvent permettre d’amortir ou de neutraliser l’impact fiscal.
9. Etablir un état des lieux lors de l’entrée en jouissance ?
Nombreux sont donc les bailleurs et les preneurs qui se dispensent de cette formalité, s’exposant de ce fait à une importante source de contentieux en fin de bail.
Bail rural et état des lieux, ou comment se prémunir d'un contentieux
